重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝民终454号上诉人（原审原告）：重庆光谷大洋商业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊路3号，统一社会信用代码91500107671046544F。法定代表人：黄清海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李海燕，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆正升置业有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路162号1幢21层，统一社会信用代码91500108756225357H。法定代表人：寇德江，该公司董事长。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冠军，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。上诉人重庆光谷大洋商业发展有限公司（以下简称光谷大洋公司）因与被上诉人重庆正升置业有限公司（以下简称正升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）（2021）渝05民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人光谷大洋公司的委托诉讼代理人李海燕、奚向军，被上诉人正升公司的委托诉讼代理人张耕、王冠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光谷大洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持光谷大洋公司全部诉讼请求；2.本案上诉费用由正升公司承担。事实和理由：1.一审判决重大事实尚未查明。首先，一审审理过程中，光谷大洋公司已向一审法院提出申请，申请调查正升公司与重庆王府井百货有限责任公司签订的位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号房屋租赁合同约定的具体租金标准。但一审法院未予准许。其次，光谷大洋公司已向一审法院申请对案涉房屋2019年1月至2024年12月的市场租金价格进行评估，但一审法院认定评估结果并不能直接否定双方在案涉租赁合同中对租金标准的约定，一审法院不予评估导致该部分事实无法查明。2.一审判决关键事实认定错误。一审法院将光谷大洋公司提出情势变更的相关事实均认定为商业风险显属错误。司法实践中如何区别情势变更和商业风险应当依据《最高人民法院关于合同法司法解释二理解与适用》一书中相关观点。3.本案情形光谷大洋公司已举证证明构成情势变更，合同基础条件已发生非商业风险的重大变化，合同继续履行对光谷大洋公司不公，光谷大洋公司与正升公司已经协商但未能达成一致意见。4.一审判决故意遗漏与本案争议相关的事实。一审判决书第11页倒数第5行，《关于正升百老汇广场“大洋百货店”部分租金减免及变更支付时间的补充协议》约定：经甲乙双方友好协商……故意遗漏之前的一句话“鉴于近年来重庆市场及商业环境发生的较大变化，为支持乙方良性经营，经甲乙双方友好协商……”，光谷大洋公司认为，上述约定表明，关于本案租赁合同成立之后合同的基础条件是否已发生重大变化这一争议事实，双方已达成共识。5.一审法院的相关观点错误。首先，一审法院在未界定何为商业风险、何为情势变更的情况下，直接得出电商产业模式对传统商业模式是商业风险的结论，缺乏理论与事实依据。其在毫无事实依据的情况下就认定光谷大洋公司对电商产业应当有所预见，系错误的主观臆断。其次，一审法院认为“近几年重庆本地大型购物商场的数量有所增加，虽然无法预见，但应属于先开张运营商场在经营过程中应当承受的商业风险”。对此，根据光谷大洋公司的举证可以证明重庆当地同类商场的增加在2019年属于突飞猛进的超常规增加，直接导致短期内的供应过剩与惨烈竞争，因此，并非一审判决所述的“有所增加”而是“超量增加”。供应的超量增加应当属于法定的情势变更，而非商业风险，一审法院在错误描述商场增量的基础上得出的商业风险结论必然也是错误的。再次，虽然新冠疫情在2020年下半年在国内初步得以控制，但世界范围内形势依然严峻。近期连续发生的相关疫情，均证明疫情并未完全消失。后疫情时代消费者的心理与消费习惯已然发生变化，非必要不前往人群聚集的商场等密闭环境已成为人们的共识，由此导致传统商场经营者的业务受损已是客观事实。因此，光谷大洋公司以后疫情时代仍构成情势变更进而要求调整租金的理由仍然成立。最后，一审法院认为“光谷大洋公司是否在竞争环境中丧失了抗衡基础，则应从自身情况进行分析，不能将责任完全推卸给他人”。因光谷大洋公司不是生产企业，不参与直接销售业务，只有依靠大洋百货的品牌进行商场转租获取租金进行营利。作为一家因案涉项目而特意组建的单店公司，向正升公司支付的租金是其最大的运营成本。光谷大洋公司2019年、2020年两个年度的财务审计报告显示至今累计已发生亏损1.9亿元，而其中支付远高于市场行情的租金是根本原因。如果继续据此履行将导致光谷大洋公司的合同目的无法实现且构成不公。因此，应当依据公平原则就案涉合同约定租金依法予以调整。正升公司答辩称，光谷大洋公司认为要求发回重审或依法改判支持其诉讼请求的理由不能成立。事实与理由：1.一审判决不存在事实应查未查的情形。正升公司与第三方重庆王府井百货有限责任公司的租赁合同中约定的租金标准并不适用于正升公司与光谷大洋公司之间的合同关系,合同双方均应按各自合同约定履行义务并承担责任,即二者之间不具有关联性。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第95条的规定，在光谷大洋公司申请的调查范围中涉及的证据或事实与案件并无关联的情况下，人民法院有权依职权不予准许调查符合法律规定。2.一审判决对于“情势变更”原则的理解与适用正确。光谷大洋公司主张调减租金的依据为《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第533条之规定，但其请求调减租金标准并不符合上述规定，光谷大洋公司于2021年2月26日起诉要求调减租金的期间自2019年1月1日至2024年12月31日，但《民法典》第533条规定的情势变更中，未来时间并不属于情势变更原则所调整的范围，不应得到支持。在光谷大洋公司与正升公司签订合同时，网购方式已经出现，光谷大洋公司作为专门从事百货零售的大型企业，应对网购和电商平台的发展以及消费者购物观念的变化具有一定的认知和判定，在了解市场行情、掌握市场经济信息的情况下，光谷大洋公司甘愿冒风险或抱有侥幸心理，或是愿以此作为谋利的代价去从事经营活动，属于从事商业活动所固有的风险，应属于商业风险。3.正升公司作为出租人，其义务为向光谷大洋公司交付租赁房屋，并不承担对商场的管理责任。本案中，光谷大洋公司使用的租赁物完全符合合同约定中的租赁物标准，其所谓的“具有市场竞争力的房屋”并不在合同约定范围内，更何况是否具有市场竞争力，与租赁标的物无关。4.新冠疫情的影响并非持续性的，国内疫情一直控制妥当，正升公司作为国有企业已经履行了社会责任免除了光谷大洋公司疫情期间两个月的租金，不应再强行要求正升公司继续调减租金。5.根据前述法律规定可知，即使符合“情势变更”，人民法院还须根据“公平原则”确定变更合同条款。根据本案实际情况来看，现行的租金标准计算正升公司的平均收益率已经远低于人民银行同期同类银行贷款利率及现行的LPR标准，若再降低对光谷大洋公司的租金更会导致正升公司平均收益率大幅度降低，对正升公司极不公平。并且双方已对原租赁合同约定的租金标准进行了下调，正升公司已就案涉租赁合同作出了重大利益让步，若继续下调，会造成正升公司的巨大损失。若支持光谷大洋公司调减租金的诉求将违背公平原则，对正升公司明显不公，并不能达到以变更合同促使双方利益均衡的立法目的。6.2007年的GDP数值26万亿元，2020年GDP数值约101万亿元。城镇居民可支配收入13785元，2020年达到4万多元。可以看出，城市人均购买力在发展，不会对经营环境形成重大的影响，并且在签合同前国内著名的网站已经建立，所以不构成情势变更。光谷大洋公司作为专业的机构，是自身原因导致的亏损，本案双方都是处于亏损状态，支持其诉请就违反了公平原则。综上所述，恳请人民法院依法驳回光谷大洋公司上诉请求，维护正升公司的合法权益。光谷大洋公司向一审法院起诉请求：1.请求依法变更光谷大洋公司与正升公司之间已签署的租赁合同，将每平方米月租金暂调减至45元（具体以法院委托的专业评估机构的租金评估结果为准），时间自2019年1月1日暂至2024年12月31日，调减租金暂计为59758875.56元；2.案件受理费由正升公司承担。一审法院认定事实：2007年10月30日，正升公司（甲方、出租方）与大洋百货集团有限公司（乙方、承租方）签订《重庆市杨家坪正升·百老汇广场项目租赁合同》，约定：甲方将“正升·百老汇广场”中位于地下X层至地上X层[即-XF（不含临街门面）、XF、XF商业全部及XF-XF主力店部分]（以下简称租赁场所）租赁给乙方使用。租赁场所按建筑面积计算，总承租面积为41696平方米，其中乙方专用管理面积约为33613平方米。乙方将在租赁场所统一以“大洋百货”品牌对外营业，从事以百货（含珠宝、首饰、手机、小家电等）为主的，包括餐饮、娱乐、咖啡、茶室、中西糕点、摄影、彩印彩扩、美容美发、婚礼服务、弹子房及商务活动中心等服务项目在内的经营及设置办公室、仓库。租赁期为二十年，自甲方提供给乙方的装修期届满之次日起算。甲方应不迟于2008年8月31日前完成进场条件，通知乙方进场装修，自乙方进场装修之日起，甲方同意给予乙方五个月的装修期限，装修期内乙方无须支付任何租金，但应承担装修实际发生的水、电、通讯等费用。自起租日起，租赁期间之第一年至第三年，乙方按照建筑面积每平方米50元向甲方支付月租金；自租赁期间之第四年始，每三年调增租金标准一次，调增率在上一期租金标准的基础上递增5.5%；房屋租金为总租金的60%，设施设备租金为总租金的40%；依上述计算原则，乙方应支付甲方各年度总租金标准明细如下：第1年年租金为2501.76万元，第2年年租金为2501.76万元，第3年年租金为2501.76万元，第4年年租金为2639.36万元，第5年年租金为2639.36万元，第6年年租金为2639.36万元，第7年年租金为2784.52万元，第8年年租金为2784.52万元，第9年年租金为2784.52万元，第10年年租金为2937.67万元，第11年年租金为2937.67万元，第12年年租金为2937.67万元，第13年年租金为3099.24万元，第14年年租金为3099.24万元，第15年年租金为3099.24万元，第16年年租金为3269.70万元，第17年年租金为3269.70万元，第18年年租金为3269.70万元，第19年年租金为3449.53万元，第20年年租金为3449.53万元。从进场日起计算，乙方享有五个月免租装修期。起租日为装修期届满后的第二天。在装修期内，乙方无须支付租金，但仍须按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电等公共事业费。租金采用先付后用的原则支付，首付租金应于装修期届满前七天内支付。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。除首付租金外，其余各月租金均应于上月二十五日前向甲方缴纳当月的租金，遇法定节假日，支付期可顺延至法定节假日结束后的第二天支付。乙方应将本合同项下应付的所有款项，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。乙方按照本合同规定向甲方支付的租金，甲方须在收到乙方付款后三个工作日向乙方出具符合国家法规规定的发票。乙方已在签订意向协议时，向甲方缴纳签约保证金人民币300万元，该保证金系乙方保证签署正式房屋租赁合同之保证。在甲、乙双方签署本房屋租赁合同之时自动转移为本合同项下履约保证金。在甲方依约定完成租赁场所建设并交付乙方之日起七个工作日内，乙方向甲方支付其余履约保证金人民币300万元，即保证金付足至人民币600万元。合同履行期间如发生纠纷，双方应当协商解决。协商不成，任何一方均有权向本合同履行地有管辖权之人民法院提起诉讼。合同还约定了双方的其他权利和义务。后正升公司按照合同约定将该份合同中涉及的租赁房屋交付给大洋百货集团有限公司使用。2008年6月25日，正升公司（甲方）、光谷大洋公司（乙方）、大洋百货集团有限公司（丙方）签订《三方协议》，约定：甲丙双方于2007年10月30日签署了《房屋租赁合同》。根据该租赁合同约定，丙方租赁甲方位于重庆市杨家坪正升·百老汇广场项目中地下X层至地上X层[即-XF（不含临街门面）、XF、XF商业全部及XF-XF主力店部分]房屋。由于丙方已通过下属公司注册成立了光谷大洋公司（乙方），并由乙方实际经营管理以上租赁物业。甲乙丙三方同意，自原租赁合同生效之日起，乙方即承继并实际履行了丙方在原租赁中的全部权利义务，实际拥有丙方在原租赁合同项下的全部权益。丙方保证甲方在原租赁合同下的各项权利不受任何影响，乙方在概括受让原租赁合同项下全部权利义务后继续履行原租赁合同项下全部义务，并承担相应责任，丙方对其承担连带清偿责任。2009年4月28日，正升公司（甲方、出租方）与光谷大洋公司（乙方、承租方）签订《重庆市杨家坪正升·百老汇广场项目2F-3F购物中心部分租赁合同》，约定：甲方将“正升·百老汇广场”中位于地上第二层至地上第三层现有大洋百货商场外围购物中心部分租赁给乙方使用。承租面积分楼层按建筑面积计算，总承租面积约为7023平方米，其中乙方套内面积约为6632平方米。以上约定面积为双方测算面积，甲乙双方同意以上述约定之总承租面积作为本合同所述租赁费用收取的最终计算依据。租赁期限起始日期：以实际交房日为计算基准日，自甲方提供给乙方的装修期届满之次日起算。双方同意以甲方和乙方母体大洋百货集团有限公司于2007年10月30日签订之重庆市正升·百老汇广场项目[-XF（不含临街门面）、XF、XF商业全部及XF-XF主力店部分]主力店租赁合同中的第三条租赁期限之终止日为本合同终止日（该合同于2008年6月25日通过三方协议转由乙方承租）。甲方应不迟于2009年7月15日前完成进场条件，通知乙方进场装修，自乙方进场装修之日起，甲方同意给予乙方4个月又15天的装修期限，装修期内乙方无须向甲方支付任何租赁费用及其他费用，但应按时承担装修实际发生的公共事业费用（水、电、通讯等费用）。租赁物租赁费包括房屋租赁费用和设施设备租赁费用。乙方应支付甲方各租赁年度及各租赁月总租赁费用标准明细为：第1年年租赁费用为2489478元（房屋费用为1493687元、设备费用为995791元），第2年年租赁费用为2489478元（房屋费用为1493687元、设备费用为995791元），第3年年租赁费用为3351638元（房屋费用为2010983元、设备费用为1340655元），第4年年租赁费用为4445557元（房屋费用为2667334元、设备费用为1778223元），第5年年租赁费用为4445557元（房屋费用为2667334元、设备费用为1778223元），第6年年租赁费用为4445557元（房屋费用为2667334元、设备费用为1778223元），第7年年租赁费用为4690063元（房屋费用为2814038元、设备费用为1876025元），第8年年租赁费用为4690063元（房屋费用为2814038元、设备费用为1876025元），第9年年租赁费用为4690063元（房屋费用为2814038元、设备费用为1876025元），第10年年租赁费用为4948016元（房屋费用为2968810元、设备费用为1979206元），第11年年租赁费用为4948016元（房屋费用为2968810元、设备费用为1979206元），第12年年租赁费用为4948016元（房屋费用为2968810元、设备费用为1979206元），第13年年租赁费用为5220157元（房屋费用为3132094元、设备费用为2088063元），第14年年租赁费用为5220157元（房屋费用为3132094元、设备费用为2088063元），第15年年租赁费用为5220157元（房屋费用为3132094元、设备费用为2088063元），第16年年租赁费用为5507266元（房屋费用为3304359元、设备费用为2202906元），第17年年租赁费用为5507266元（房屋费用为3304359元、设备费用为2202906元），第18年年租赁费用为5507266元（房屋费用为3304359元、设备费用为2202906元），第19年年租赁费用为5810165元（房屋费用为3486099元、设备费用为2324066元），第20年租赁年月租金为484180元，依实际交房日、终止日按租赁月数支付。从进场日起，乙方享有四个月又15天的免租装修期。起租日为装修期届满后的第二天，在装修期内，乙方无须向甲方支付任何租赁费用及其他费用，但应承担装修实际发生的公共事业费用（水、电、通讯等费用）。租赁费用采用先付后用的原则支付，首付租赁费用乙方应于装修期届满前七天内向甲方支付。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租赁费用按实际天数计算。除首付租赁费用外，其余各月租赁费用均应于上月二十五日前向甲方缴纳当月的租赁费用，遇法定节假日，支付期可顺延至法定节假日结束后的第二天支付。乙方应将本合同项下应付的所有款项，以人民币形式支付到甲方指定的银行账户上。乙方按照本合同规定向甲方支付的租赁费用及其他应缴费用，甲方须在收到乙方付款后三个工作日内向乙方出具符合国家法规规定的发票。甲方逾期不提供发票，乙方可暂停支付租金直至甲方改善为止。在甲、乙双方签署本房屋租赁合同后七个工作日内，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币50万元。合同履行期间如发生纠纷，双方应当协商解决。协商不成，任何一方均有权向本合同履行地有管辖权之人民法院提起诉讼。合同还约定了双方的其他权利和义务。后正升公司按照合同约定将该份合同中涉及的租赁房屋交付给光谷大洋公司使用。2016年3月18日，正升公司（甲方）、光谷大洋公司（乙方）签订《关于正升百老汇广场“大洋百货店”部分租金减免及变更支付时间的补充协议》，约定：经甲方双方友好协商，甲方同意在原2007年10月30日租赁合同、2009年4月28日购物中心租赁合同及相关补充协议的基础上变更A馆及B馆租金递增部分的支付时间并另减免部分租金。租金减免的时间及额度：自2016年3月1日至2018年12月31日止，即在原租赁合同、购物中心租赁合同及补充协议的基础上，此期间内共减免租金人民币900万元。其中，2016年3月1日起至2016年12月31日止减免租金人民币420万元，2017年1月1日起至2017年12月31日止减免租金人民币300万元，2018年1月1日起至2018年12月31日止减免租金人民币180万元。租金变更支付的时间及额度：在原租赁合同、购物中心租赁合同及补充协议的基础上，自2016年3月1日起至2018年12月31日期内原应支付的部分递增租金人民币209.66469万元，变更为2021年1月1日起至2023年12月31日止由乙方向甲方逐月支付。如在原主合同约定的租赁期限内，乙方单方提前终止合同，乙方需于15日内向甲方补齐上述所实际产生的变更支付时间的缓付递增租金。自本协议签订生效之日起，若未届满2019年12月31日而乙方提交终止合同的，则乙方需于15日内按照本协议第1条约定的已执行减免租金总额的100%偿还给甲方；若在2020年1月1日后、但未届满2023年12月31日而乙方提前终止合同的，则乙方需于15日内按照本协议第1条约定的已执行减免租金总额的50%偿还给甲方。除以上调整外，其余事宜仍按原租赁合同、购物中心租赁合同及相关补充协议约定执行。2019年2月18日，光谷大洋公司向正升公司发出《关于协商租金调整事宜》，其中主要载明：“重庆大洋开业已经超过10年了，这10年商业经营内外环境与2007年当初商谈时已发生了极大的变化，大洋运营10年来依然处于严重亏损状态，截至2018年我司已累积亏损1.83亿。严峻的商业市场环境；项目本身存在小业主经营环境、品牌及管理问题；物业各类设施设备老旧并开始超过使用年限；同时政府领导又对项目内外环境提出改造升级要求，导致后续经营压力越来越大。虽然面临很多困难，我司仍然希望和贵司合作下去，但目前的租金水平（建面58.7元/月/平方米，换算有效营业面积租金117.4元/月/平方米）我司及合作厂商确实难以承受，也是我司难以招商及累积亏损的重大原因。又在九龙坡区政府要求大额资本投入改造，因此我司建议合作条件进行调整：方案一：降低部分租金支持项目改造升级。1.维持现有区域租赁；2.年租金按2600万元；3.暂停5年租金递增；4.约3000万元改造装修费用则全部由大洋自行负责承担。方案二：退租B馆XF-XF。1.维持现有A馆B1-XF区域租赁及B馆XF-XF；2.年租金按2450万元；3.暂停5年租金递增；4.3000万元改造装修费用则全部由大洋自行负责承担。我司期待双方尽快派员协商，双方并尽速在2019年3月15日前达成共识，在无法一起配合进行区政府升级改造要求的情况下，我司将考虑提前终止2009年所增加签订的‘XF-XF购物中心部分租赁合同’并即刻退还上述XF-XF区域物业或将所有租赁合同全部提前终止。”2019年4月29日，光谷大洋公司向正升公司发出《关于正升·百老汇广场租金的回复函》，载明：“贵司于2019年3月21日、2019年4月15日、2019年4月23日三次就百老汇广场A、B馆部分租金事宜向我司发函，均已收悉。诚如贵司来函贵我双方自2019年1月份以来，我司就重庆光谷大洋百货租金之不尽合理之处多次表达我司意见，并于2019年2月18日发函贵司请求降低租金至合理市场范围，并由双方人员就减租事宜进行了多次会商，且于2019年4月19日递交了重庆商圈租金市场现状，更明白呈现我司目前缴交租金过高事实，但截至今日仍未接获贵司对我司减租意见的回复，贵司只是一味要求我司给付不合理之调涨租金，我司仍请贵司考虑双方10年合作情谊深厚，期盼在此商业市场竞争激烈中互相体谅彼此扶持。因此我司回复贵司，敦请贵司就重庆光谷大洋百货减租事宜再次沟通会商，若双方协商一致且完成补充协议的签署后，租金标准我司一定依照新协议的约定溯及办理。”2019年5月28日，光谷大洋公司向正升公司发出《关于重庆光谷大洋百货不调涨租金（正升百老汇广场）联络函》，载明：“贵我双方自2019年1月份以来，由双方人员就减租事宜进行了多次会商，并且我司于2019年2月18日发函贵司，请求降低租金至合理市场范围，或将2009年4月28日签订之B馆X楼退租，我司更于2019年4月19日递交了重庆商圈租金市场现况，印证我司目前交纳租金过高事实，但截至今日仍未接获贵司对我司减租意见的回复。然我司仍请贵司考虑双方10年合作情谊深厚，期盼在此商业市场竞争激烈中互相体谅彼此扶持。我司愿将此前发函贵司降低租金至合理市场范围函件，折中其中条件为要求不调涨租金，不调涨租金期间为期二年即2019年1月至2020年12月，每月租金交纳按2018年12月租金人民币2540897.52元为基准，敦请贵司就重庆光谷大洋百货不调涨租金事宜进行协商，共创双赢。”2020年3月5日，光谷大洋公司向正升公司发出《共抗疫情共体时艰减免租金的商议函》，其中主要载明：“疫情的影响以及政府强力的管控措施对商业及百货行业造成了极大的冲击，同时这是双方在订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力。在不可抗力期间，政府责令歇业已造成租赁物无法正常使用，造成的经济损失是现实客观存在的。复工复产后仍面临较长时间内每日客流不足1000人，部分厂商要求撤柜或降低商务条件，持续减免租金等经营困难的局面。故我司按合同约定，结合政府上述政策措施，在此向贵公司提出租金减免：1.根据双方2007年10月30日签订的《租赁合同》第二十三条的不可抗力条款及按上述政府相关措施，受疫情停业及影响期间，给予减免租金及物业费3个月（即1月24日至4月23日免租；原已预支付1月24日至1月31日租金，则采取与后续租金合并进行找补），共克时艰，以渡难关。2.若疫情恶化、持续时间延长，后续租金方案双方另行协商。”2020年3月12日，光谷大洋公司向正升公司发出《租金调整及后续合作商议函》，其中主要载明：“受疫情影响、实体商场受到电商的冲击、新型商场购物中心的开发增长，我司自2009年开业以来至2019年12月累积亏损已高达1.8375亿元。恳请贵司重新商议调整后续合作方案，我司才有能力再进行投资，期盼能重新有个良好起点，具体建议方案：1.租赁范围及面积：维持不变，但恳求贵司与区政府协助，对XF中庭内街小业主区域进行统一返租，以利项目形象及管理。2.租金采取定额：在原2007年10月30日原租赁合同及相关补充协议的基础上，自2019年1月至2029年1月租期结束，租金采取固定金额。3.租金标准：2019年1月至2029年1月租金以2018年为标准，月租金254.0897万元，年租金3049.0764万元。4.疫情期间不可抗力减免：受疫情影响期间，按重庆市人民政府办公厅于2020年3月3日下发的《关于印发重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施的通知》的精神，2020年2月至2020年4月免租3个月，2020年5月及6月减半50%。5.后续处理：（1）若无共识：关闭长期亏损店是零售业常态，重庆这些年百盛等多家业者也关闭多家店、贵司合作的王府井百货在3月10日亦宣布关闭福州店，我集团亦陆续关闭多家店。若双方对后续合作方案商议不成，我司董事会已决议将关闭此店结束双方合作，请贵公司派员协商闭店交还细节事宜。（2）若共识：我司一直以社会稳定发展为优先，入驻商户共240家，受影响自营及品牌员工家庭近1000人，衷心期盼能与贵司继续合作。”2020年4月7日，正升公司向光谷大洋公司发出《关于新冠肺炎病毒疫情期间的租金减免及双方合作等事宜的回函》，其中主要载明：“一、关于新冠肺炎病毒疫情期间的租金减免事宜。……新冠肺炎病毒疫情，给贵我双方均带来了不利影响。即使如此，我司愿意从维护贵我双方长期友好合作关系、支持贵司尽快恢复正常经营的良好愿望出发，给予贵司一定的租金减免，具体为：贵司应按合同约定补齐自2019年1月起至现在欠付的租金，欠付租金结清后，我司将按今年2月份贵司应付我司的全部租金实施减租。提示1：贵司自2019年1月起至2020年3月31日止共计欠付我司租金987.42万元（据实结算）；提示2:贵司2月份应付租金为286.04万元；提示3：贵我双方就此次减免事宜需签订补充协议；提示4：贵司需配合我司完善政府部门要求的相关手续；提示5：此减免事项到今年6月30日前有效。二、关于贵我双方合作中的相关事宜。1.双方已签订的合同，是贵我双方行使权利和履行义务的根本遵循和依据。贵司自2019年1月起单方面采取的减少租金支付行为显然有违双方合同的约定，希请贵司及时纠正补齐所欠租金。2.对于贵司的困难，我司表示充分理解。同时，为助贵司一臂之力，我司曾提出给予贵司两年递增租金约360万元的减免措施，但未得到贵司的实质性响应。3.我司愿意一如既往地与贵司就合作中的有关事宜继续保持良好沟通，期望双方能尽快安排代表进行协商，愿早日达成共识，为表现我司支持贵司发展的诚意和决心，拟将现在的两年360万元减免支持措施，调整为5年900万元，年均180万元。……”2019年4月23日，正升公司向光谷大洋公司发出《关于希请贵司补足正升·百老汇广场租金的联系函》，载明：“2019年3月21日、2019年4月15日我司就贵司欠付百老汇广场A、B馆部分租金事宜先后向贵司发函。截至目前，贵司1月至4月欠付的租金累计已达1277983.6元。自2019年1月份以来，贵我双方就贵司提出的重庆光谷大洋百货减租事宜进行了多次会商，但尚未达成共识或签署新的协议。因此我司再次函告贵司，请贵司仍依照已签合同约定的租金标准，将1月至4月累计欠付的租金1277983.6元于本月30日前缴清。若双方协商一致且完成补充协议的签署后，租金标准再依照新协议的约定溯及办理。我司再次郑重敦请贵司：经双方签字盖章后的协议，才是贵我双方唯一合法、有效的执行依据，希请贵司严格按照贵我双方签订的正升·百老汇广场项目《租赁合同书》《重庆正升·百老汇广场XF-XF购物中心部分租赁合同》《正升·百老汇广场“大洋百货店”补充协议》等相关约定，将欠付的租金立即支付我司。”2020年7月22日，“重庆光谷大洋百货有限公司”更名为“重庆光谷大洋商业发展有限公司”。因光谷大洋公司未按双方所签合同约定按时、足额缴纳租金，正升公司向市五中法院提起诉讼，要求光谷大洋公司支付拖欠的租金[案号：市五中法院（2020）渝05民初3280号]。该案正在审理当中。另查明：2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级。一审审理中，光谷大洋公司举示了《重庆杨家坪商圈租金承受能力调研报告》《正升置业主力店对比图集杨家坪大洋项目VS沙坪坝王府井项目》、网络上关于2019年全国拟开业购物中心、网购对实体店影响的相关报道、光谷大洋公司2019年度财务报表审计报告及利润表、2020年12月11日关于“重庆市新增一境外输入无症状感染者”的相关报道，拟证明在租赁合同履行过程中，因情势发生变更，属于《民法典》第五百三十三条的规定，合同租金应予调减。正升公司对上述证据质证后认为网络电商及商场数量的增多属于缓慢发展变化的过程，在双方签订合同时即已开始出现，缓慢发展过程不应当被认定为是情势变更，同时对于网商的发展以及实体店的增多，光谷大洋公司作为大型商场运营主体可以预见，将来可能出现的情况属于商业风险；对于新冠疫情，正升公司已经减免了两个月的租金，且杨家坪区域出现新冠疫情病例的时间是2020年12月，光谷大洋公司却要求从2019年开始凋减租金；因此本案不属于《民法典》第五百三十三条的规定。审理中，光谷大洋公司向一审法院提交书面申请，请求调查正升公司与重庆王府井百货有限责任公司签订并正在履行的位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号房屋租赁合同约定的具体租金标准；请求法院委托专业机构就案涉房屋2019年1月至2024年12月的市场租金价格进行评估。一审法院认为，光谷大洋公司与正升公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。光谷大洋公司提起本案诉讼，主张在合同履行过程中，合同的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对其明显不公平，符合《民法典》第五百三十三条的规定，合同租金标准应予调减，光谷大洋公司就合同租金标准调减问题与正升公司进行过协商但最终协商未果，故而起诉至一审法院，请求一审法院对合同约定的租金标准予以调减。因此，光谷大洋公司请求调减租金标准的请求是否符合《民法典》第五百三十三条的规定即为本案审理关键。《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案中，光谷大洋公司据以主张本案符合“情势变更”原则，合同租金标准应予调减的理由有：一是网络购物、电商平台的发展对从事实体店经营的传统商业模式的重大冲击；二是重庆本地大型购物商场数量的大量增加以及其地段、配套、租金价格，比案涉项目具有竞争优势；三是正升公司出租的房屋老旧，配套落后，管理混乱，导致其在竞争环境中丧失抗衡基础；四是2020年初发生的新冠疫情，对消费者的消费心理和习惯造成影响，避免人群聚集等常态化防疫措施在一定时间内将持续存在。对此一审法院认为，光谷大洋公司与正升公司签订合同时间为2007年，在此之前，网络购物方式即已出现，只是随着互联网的迅猛发展以及人们购物观念的转化，网络购物方式得到大家的认可和青睐，电商产业在近几年有了突飞猛进的发展。对此需要指出的是，网络购物与实体店购物相比较，各自具有优劣势，网络购物不可能完全取代实体店购物，同样实体店购物亦不能取消网络购物。在很长一段时期内，以网络购物为代表的电商产业模式将与以实体店购物为代表的传统商业模式共存。两种产业模式应充分借鉴对方的优势，弥补自己的劣势，以求取长补短、共同发展。因此，电商产业模式对传统商业模式而言应是一种商业风险。于本案而言，光谷大洋公司对电商产业模式的发展应当有所预见，并非合同签订后出现的合同基础条件重大变化。近几年，重庆本地大型购物商场的数量有所增加，这是市场经济发展的必然趋势。虽光谷大洋公司在合同签订时对日后购物商场的增加数量、所处地段、配套设计及租金标准等不能预见，但这同样属于先开张运营商场在经营过程中应当承受的商业风险，不能据此要求依据“情势变更”原则对原合同予以变更。正升公司作为出租人，其义务是为承租人光谷大洋公司提供符合合同约定的租赁房屋，在合同履行过程中租赁房屋开始老旧、配套落伍并非正升公司的过错；至于商场管理混乱，更非正升公司的过错；光谷大洋公司是否在竞争环境中丧失了抗衡基础，则应从自身情况进行分析，不能将责任完全推卸给他人。故从以上三个方面来说，均不属于光谷大洋公司可以依据“情势变更原则”要求调减租金标准的法定理由。2020年1月底爆发的新冠疫情，确为不可抗力事件。但在2020年3月24日重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级以后，重庆各行各业开始复工复产。2020年1月底至3月24日期间的房屋租金，双方可就如何减免租金问题进行协商。但在新冠疫情已得到有效控制，光谷大洋公司仍以新冠疫情在2020年初爆发为理由，要求正升公司从2019年起的房屋租金予以调减，该理由明显不能成立。因此，光谷大洋公司主张其在合同履行过程中发生情势变更，请求人民法院对合同约定的租金标准予以调减的诉讼请求，缺乏相应的事实基础及法律依据，一审法院对其不予支持。对于光谷大洋公司申请对正升公司与重庆王府井百货有限责任公司签订并正在履行的位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街X号房屋租赁合同约定的具体租金标准进行调查的请求，一审法院认为，正升公司与重庆王府井百货有限公司就位于重庆市沙坪坝区小龙坎新街X号房屋租赁关系的租金标准，与本案不具有关联性，一审法院对光谷大洋公司的这一申请不予准许。对于光谷大洋公司申请法院委托专业机构就案涉房屋2019年1月至2024年12月的市场租金价格进行评估的请求，一审法院认为，光谷大洋公司与正升公司签订合同就租赁案涉房屋的租金标准已经进行了约定，专业机构就案涉房屋2019年1月至2024年12月的市场租金价格进行评估的结果并不能直接否定双方在租赁合同中对租金标准的约定，一审法院对光谷大洋公司的这一申请同样不予准许。依据《民法典》第五百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回光谷大洋公司的诉讼请求。案件受理费340594.38元，由光谷大洋公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。光谷大洋公司举示了以下证据：1.商务部有关负责人谈《中国电子商务报告2019》及《2019年中国电商商务发展总报告》；2.天眼查大数据：电商行业企业数据报告（2020）；3.光谷大洋公司2020年度财务报表审计报告及利润表；4.施工公告、平面示意图；5.暂停营业告知函；6.《关于协商减租事宜的回函》（2018.12.18）；7.《2018年中国电商年度发展报告》节选。拟证明原租赁合同的市场基础条件已发生重大变化。正升公司质证认为，证据1、4、5的真实性予以认可，但该报告与本案不具有关联性，不认可其证明目的；证据2、3、7的三性不予认可；证据6内容明确载明正升公司并未同意减租，该回函中正升公司已在之前给予租金减免优惠，光谷大洋公司仍继续强行下调租金，在未经光谷大洋公司许可的情况下按照自己认为应支付的低额租金支付，本身已经构成严重违约，且至今双方未就减租事宜达成任何书面协议。因此，光谷大洋公司要求减租的主张不成立。正升公司举示了以下证据1-12：正升公司关于《正升·百老汇广场项目的成本汇总表》、市五中法院（2008）渝五中民初字第227号《民事判决书》及裁定、重庆市高级人民法院（2012）渝高法民申字第00392号《民事裁定书》、价审（2010）第2号《正升·百老汇广场B座景观工程结算审核报告》、价审（2010）第3号《正升·百老汇广场B座装饰工程结算审核报告》《建筑工程施工许可证》（2007.4.18）《重庆市商品房预售（预租）许可证》《收益率计算表（现行租金标准）》《收益率计算表（光谷大洋公司主张调减的租金标准）》，拟证明案涉项目投入成本巨大，按照现行租金标准计算正升公司的平均收益率已经远低于人民银行同期同类银行贷款利率及现行的LPR标准，若再降低案涉租金更会导致正升公司平均收益率大幅度降低，对正升公司极不公平。大信渝审字[2019]第00413号《审计报告》、大信渝审字[2020]第00185号《审计报告》，拟证明正升公司已处于年年亏损的状态，若再降低其租金收入，将进一步加剧正升公司亏损，导致国有资产的重大流失。中国GDP数据（来源于网络查询），拟证明GDP的增长城镇居民可支配收入的增长和电商的增长是同步进行的。光谷大洋公司质证认为，对证据1中的该份汇总表中的数字未提交相关依据，故对其真实性不予认可。证据2、证据3真实性认可，但与本案争议无关。证据4、证据5真实性认可，但与本案争议无关。证据6、证据7不是原件，即便真实，但对于其证明目的不认可。证据8、证据9系正升公司自行统计制作表格，对其证明目的不认可。第二组证据，证据10、证据11形式真实性认可，但与本案无关联，且不能证明其证明目的。正升公司即使存在亏损与案涉项目并无直接对应的因果关系，正升公司据此认为不应调减租无事实依据。对证据12中国GDP数据，庭后核实后再发表真实性意见，对于关联性，不能单纯以GDP的增长得出购买力也在增长。本案是电商产业冲击了实体行业，即便真实，并不能证明合同签订至今没有发生商业风险的变化。经审查，对光谷大洋公司与正升公司举示的上述证据的真实性予以确认，但因上述证据与本案双方诉争事实均缺乏直接关联性，并不能达成双方证明目的。因此，对双方举示的上述证据，本院均不予采信。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”本案是《民法典》实施前的法律事实持续至《民法典》施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《民法典》的规定。本案二审焦点为：光谷大洋公司请求调减租金标准的请求是否符合《民法典》第五百三十三条的规定。《民法典》第五百三十三条是关于情势变更制度的规定。其中，情势变更制度的构成要件有：（1）应有情势变更的事实；（2）情势变更的事实应发生在合同成立之后、合同义务履行完毕之前；（3）当事人在订立合同时无法预见；（4）发生情势变更具有不可归责性；（5）继续履行合同对当事人一方明显不公平。对于光谷大洋公司认为案涉合同的基础条件发生了重大变化应当予以调减租金的请求是否应得到人民法院支持的问题，应着重厘清其主张的调减租金理由是否符合“当事人在订立合同时无法预见”“是否属于商业风险”“继续履行合同对于当事人一方是否明显不公平”的问题。对此本院逐项评析如下：1.光谷大洋公司在签订案涉租赁合同时对于现在风险理应具有预见的能力和条件。光谷大洋公司系大洋晶典商业集团有限公司的下属子公司。大洋晶典商业集团有限公司成立于2002年5月，是中国引领潮流的商业运营者，目前已进入9个城市并开设14家门店，2012年6月在台湾证券交易所上市。2008年3月，大洋晶典商业集团有限公司入驻重庆，并成立光谷大洋公司作为案涉项目独立商业运营单位，于2008年12月开业。本案中，光谷大洋公司与正升公司订立案涉租赁合同时间为2007年，光谷大洋公司打造的“正升·百老汇”项目于2008年12月开业，此时间段我国电商产业已经出现。光谷大洋公司作为上市公司的子公司，在中国大陆专门从事百货零售的企业，并且将大洋百货开往全国各地，在电商产业已经出现的情况下，其从事的商业行为本身具有高风险性，一般的市场供求变化、价格波动应是光谷大洋公司应当研究的对象及利润来源。在其具有精通百货管理与经营发展的经营团队以及管理团队的情况下，光谷大洋公司在签订案涉租赁合同时实际上应当对市场商业未来的发展、传统市场供求变化进行可行性论证、评估，再以此为基础与正升公司签订租赁合同确立双方的权利义务。结合光谷大洋公司的商业背景以及商业行为的普遍风险性可以看出，光谷大洋公司对于网购电商的迅猛发展实际上具有预见的能力以及条件。2.商业风险与情势变更均为客观情势发生变化，但两者存在本质不同。情势变更以“订立合同时不能预见”为要件，而商业风险则是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化可能发生，并尽力加以避免的一种可能性。结合前述，光谷大洋公司对于网购电商的存在与发展具有可预见的能力及条件，因此本案中的客观情势发生的变化应当属于商业风险。光谷大洋公司在订立案涉合同时应当已经预见到电商产业的发展一定程度上会对传统购物模式进行冲击，但仍然与正升公司签订租赁合同并约定租赁年度以及租赁费用标准明细、租金的支付方式，表明其自愿承担相应的风险，据此不应适用《民法典》第五百三十三条的规定。3.光谷大洋公司作为市场活动主体，应当具有相应的风险识别、防控和承受能力。案涉租赁合同签订后，实体店铺经营受到电商冲击属市场的正常变化，该变化程度亦并未使得合同的基础条件发生了异常的变化。光谷大洋公司基于自主意志与正升公司签订租赁合同以开发案涉项目从事商品交易活动，在其享有收益权的同时也应当承担相应风险的责任。光谷大洋公司在缔结案涉租赁合同时应当预见到相应的商业风险并将其作为设定权利义务的基础。4.本案现有证据尚不足以证明继续履行案涉租赁合同对于光谷大洋公司存在明显不公。电商产业的出现对实体店铺造成冲击实属市场正常变化，光谷大洋公司与正升公司在将来出现亏损或盈利均受将来的市场环境、经营模式、政策等因素的影响，即使光谷大洋公司现目前存在亏损的情况，但该程度并未达到异常且并不能证明其将一直处于亏损状态。综合双方涉及的交易领域、社会环境等因素，现有证据尚不足以证明继续履行合同对光谷大洋公司明显不公，对其主张调减租金的请求，本院不予支持。至于光谷大洋公司申请法院委托专业机构就案涉房屋2019年1月至2024年12月的市场租金价格进行评估的请求。因光谷大洋公司与正升公司签订的租赁合同约定的权利义务系双方的真实意思表示，具有法律约束力，而市场租金价格标准受租赁物所在地、商业环境、客流量、交通等因素的影响，即使人民法院准许评估且得出市场租金价格标准后，该标准也与本案缺乏直接关联性，并不能当然适用于本案，因此，对于该鉴定申请，本院不予准许。诚然合法有效的合同应受法律保护，双方均应按照约定义务履行各自责任。但正升公司亦应考虑现实因素，通过其他适当方式合理回应光谷大洋公司关切问题。逆势共担当，未来齐分享，面对新类型经济发展对传统行业的巨大冲击，双方应拉紧命运与共的纽带，合则两利、斗则俱伤。面对后疫情时代市场环境的变化，双方应风雨同舟、共克时艰，携手开拓共同繁荣的机遇之路，传递促进合作共赢的新时代音符。综上所述，光谷大洋公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340594.38元，由重庆光谷大洋商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李震审判员唐渝梅审判员郭勇二〇二一年十二月二十四日书记员曾朝伟-1–